Avete una casa da mettere in affitto e pensate di farlo a degli studenti e a delle studentesse? Benissimo, ora vi spieghiamo come fare e perché dovrebbe essere conveniente per tutti.
Innanzitutto, vi raccomandiamo di fare dei prezzi onesti senza approfittarvi dei poveri studenti e delle povere studentesse. Data l’ascesa dei prezzi delle case potrebbe venirvi voglia di cavalcare l’onda… ebbene frenatevi ; )
Fatta questa doverosa premessa, vediamo quali tipi di contratto d’affitto potete stipulare a chi studia.
Che cos’è il contratto di locazione?
Il contratto d’affitto – che in gergo si chiama contratto di locazione – stabilisce delle regole tra i locatori (che siete voi, ovvero i proprietari di casa) e i conduttori (che sono gli affittuari, in questo caso gli studenti). In sostanza, il contratto di locazione stipula un accordo in cui si dice che i primi offrono casa ai secondi in cambio di un canone mensile. In questo accordo vengono descritte tutte le informazioni utili ad entrambe le parti, ad esempio la durata del contratto, il prezzo dell’affitto, se si tratta dell’intera casa o di una stanza, come si recede dal contratto, eccetera.
Alcune cose potete deciderle voi, ad esempio potete stabilire se farvi dare una caparra insieme alla quota iniziale dell’affitto, che vi verrà restituita nel momento in cui gli affittuari lasceranno la casa (intonsa). Nel caso in cui ci fosse qualche piccolo danno ai mobili o all’immobile, sarete legittimati a tenervi questa caparra, tutta o in parte, per pagare la riparazione o ristrutturazione di ciò che è stato danneggiato.
Altre cose invece le decide la legge, ad esempio la durata del contratto.
In effetti, i contratti di locazione variano soprattutto in base alla loro durata. Le principali tipologie sono:
- contratto a canone libero (4+4 anni);
- contratto a canone concordato (3+2 anni);
- contratto ad uso transitorio (da 1 a 18 mesi);
- contratto per studenti universitari (da 6 a 36 mesi);
- contratto ad uso turistico.
Qual è il contratto di locazione più adatto per affittare casa agli studenti?
Il contratto di locazione più diffuso per chi vuole affittare la propria casa o stanza a studenti e studentesse è il contratto transitorio per studenti: un contratto che, per via della durata limitata nel tempo, è considerato appunto transitorio, ma è specifico per gli studenti.
Ecco le sue principali caratteristiche.
CONDIZIONI: Questo contratto si può stipulare solo se:
- lo studente o la studentessa non sono residenti nel comune dov’è la casa che vogliono affittare, ovvero la vostra;
- questa casa dev’essere nel comune dove ha sede l’università o l’ente che eroga il corso in questione, oppure in un comune limitrofo.
DURATA. Non può durare meno di 6 mesi e non più di 36, ovvero 3 anni. Il contratto si intende comunque rinnovabile a meno che le parti non vogliano che si rinnovi. I conduttori hanno anche la facoltà di recedere dal contratto prima della sua scadenza (voi no, eheh), presentando un preavviso di almeno tre mesi. In caso di “gravi motivi”, possono farlo anche senza preavviso.
CANONE. Il costo dell’affitto potete stabilirlo voi liberamente (rimanendo personcine oneste però, mi raccomando) oppure no. Nel primo caso parliamo di contratto a canone libero, nel secondo, di canone concordato.
I contratti a canone concordato prevedono per il prezzo dell’affitto dei tetti massimi, oltre ai quali non si può andare. Da un lato, a voi conviene perché pagate meno tasse, dall’altro è il comune che stabilisce per il vostro immobile (o una parte di esso, ad esempio una stanza) un prezzo per l’affitto basandosi sostanzialmente sulla posizione geografica, sulla struttura della casa e sui servizi di cui dispone.
I tempi e modi di pagamento potete deciderli voi, ad esempio potete far scrivere sul contratto che il canone deve arrivarvi tramite bonifico entro il 5 del mese piuttosto che in contanti entro il 30. Certo è che se volete detrarre qualcosa dal fisco – sia voi proprietari che voi affittuari – è meglio che il pagamento sia tracciabile, ovvero lasci una traccia.
OBBLIGHI E DIVIETI. Nel contratto vengono poi stabiliti obblighi e divieti. Ad esempio, voi come locatori avete l’obbligo di fornire un alloggio in regola, a cominciare dall’attestazione di prestazione energetica. Gli studenti per esempio hanno il divieto di dare la casa o la stanza in subaffitto… a meno che voi non siate d’accordo!
Quali sono i principali vantaggi del contratto per gli studenti?
Riassumiamo qui perché conviene questo tipo di contratto:
- se volete affittare l’alloggio a studenti e studentesse, il contratto transitorio è l’ideale visto che tendenzialmente a loro serve la casa o la stanza per un breve periodo di tempo. Voi affittuari non siete così costretti a stipulare un contratto che vi vincola per un periodo di tempo più lungo. E comunque nulla vi vieta di fare un contratto 4+4 o 3+2 (implicito: anni).
- se avete più di una stanza, per voi affittuari è probabilmente più conveniente stipulare un contratto di locazione parziale per ciascuno studente, anche se, lo ripetiamo: mi raccomando, non ve ne approfittate!
- il contratto a canone concordato è vincolante sul costo dell’affitto ma ha il grande vantaggio di farvi pagare meno tasse rispetto alla normale tassazione Irpef, soprattutto nel regime della cosiddetta cedolare secca (con aliquota al 10%). Grazie alla cedolare secca si paga anche meno IMU (la tassa per i proprietari degli immobili). NB: Anche gli studenti (o i loro genitori) possono beneficiare di questa formula a livello di detrazione fiscale.
Vi ricordiamo infine di registrare il vostro contratto all’agenzia delle entrate entro 30 giorni dalla data della stipula. Potete farlo prendendo appuntamento negli appositi uffici oppure online. La procedura è abbastanza semplice ma bisogna conoscere definizioni e cavilli… in caso fatevi aiutare dalle associazioni degli inquilini, dalla commercialista o dal vostro caf di riferimento!
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