
Che cosa sono gli affitti brevi e com’è cambiata la legge che li regola? Vediamolo insieme, passo dopo passo.

Cosa sono gli affitti brevi?
Innanzitutto chiariamo di cosa stiamo parlando. Gli affitti brevi sono gli affitti ad uso abitativo (quindi non commerciale) che durano non più di 30 giorni.
I contratti d’affitto (o locazione, per parlare in legalese) ad uso abitativo durano solitamente diversi anni:
- 4+4, cioè quattro anni rinnovabili per altri quattro;
- 3+2, cioè tre anni rinnovabili per altri due. Questo, in caso di canone concordato, cioè quando un ente territoriale valuta l’abitazione e, in base alle condizioni e ai servizi che offre, indica un prezzo d’affitto. Cosa riceve in cambio il proprietario? Meno tasse, e non è poco;
- 1 anno, o meglio sei mesi rinnovabili per altri sei; in questo caso gli affittuari (anche detti conduttori, sempre in legalese) devono essere studenti universitari o simili.
Oltre a queste comuni tipologie d’affitto ci sono poi quelle cosiddette brevi, appunto, che come abbiamo detto durano massimo 30 giorni.
Se siete proprietari di un immobile potete quindi scegliere di metterlo in affitto a lungo o a breve termine. Questa scelta può dipendere dall’affittuario che incontrate e dalle sue esigenze (magari avete un amico che fa lo studente o una famiglia che vi sta simpatica) ma soprattutto dal tipo di risorse che volete impiegare.

Pro e contro degli affitti brevi
Affittare casa per brevi periodi può avere i suoi lati positivi ma anche negativi, a seconda della prospettiva con cui osserviamo il tutto.
Pro
- Guadagno. Rispetto agli affitti a lungo termine le tariffe per notte sono generalmente più alte, e il risultato è che il guadagno dei proprietari è maggiore. Ma non approfittatevi del prossimo che il karma vi chiederà il conto.
- Flessibilità. Potete scegliere di affittare l’immobile per un mese e il mese successivo no, per dire. Non dovete avere gente in casa per anni e anni per forza. Certo, se vi trovate bene con degli inquilini che però stanno per poco tempo potreste poi rimpiangerli… Del resto, cos’è la vita se non un susseguirsi di rimpianti? No ma siamo ottimisti.
- Meno rischi di usura. Non c’è il rischio che gli inquilini trasformino la casa a loro piacimento come con gli affitti a lungo termine (certo, nei limiti del possibile). E non c’è nemmeno il rischio che la usurino troppo, loro malgrado. Insomma, l’affitto breve è rapido e indolore.
Contro
- Imprevedibilità. Se la flessibilità è un pregio, il risvolto della medaglia è purtroppo l’imprevedibilità, che può dipendere dalle stagioni ma anche da una serie di fattori che vattelappesca. In generale, non è sempre possibile prevedere cosa succede il giorno dopo o il mese dopo. E i guadagni possono variare talmente tanto di mese in mese che insomma, meglio se vi preparate psicologicamente con sedute di yoga, ASMR, torte all’avena e tutto ciò che vi fa sentire in equilibrio con l’universo.
- Fatica. Potremmo considerare anche questo un risvolto negativo della flessibilità, ovvero tutto il lavoro di organizzazione e gestione del pre-, del durante e del post-pernottamento degli ospiti. Insomma raga, diciamoci la verità: fare l’host può essere un lavoro a tempo pieno.
- Mancanza di cura. Chi sa di stare in un posto per poco tempo non ci mette la cura che ci metterebbe se ci stesse di più. Almeno, solitamente è così. Può essere quindi che gli inquilini degli affitti brevi non abbiano le dovute attenzioni per la vostra casa e nemmeno per chi abita nei dintorni. Stabilire delle regole da seguire potrebbe essere quindi la cosa giusta, e in ogni caso incrociamo le dita per voi.

Come affittare casa a breve termine
Tanto per cominciare, se volete affittare la vostra casa a breve termine, assicuratevi che:
- abbia una destinazione residenziale, secondo le categorie catastali;
- sia agibile;
- abbia una superficie sufficientemente ampia per accogliere degli ospiti, che dovrebbe essere 28 mq per una persona e 38 mq per due;
- le stanze siano dotate di finestra;
- l’altezza dei soffitti sia minimo 2,70 metri.
Vediamo poi gli altri obblighi cha ha il proprietario di casa o locatore:
- aprire una SCIA, cioè una Segnalazione certificata di inizio attività. Informatevi presso gli enti preposti;
- notificare gli ospiti presso il portale della Polizia di Stato entro le 24 ore successive all’arrivo, ma se il soggiorno è inferiore alle 24 ore allora le informazioni vanno inviate all’arrivo stesso;
- se il cliente lo richiede, potreste dover emettere una ricevuta non fiscale con eventuale marca da bollo;
- se richiesta dal vostro ente territoriale, è necessario versare la tassa di soggiorno.

Come cambia la legge sugli affitti brevi?
Ultimamente il nostro governo ha deciso di modificare le leggi che regolano gli affitti brevi. L’intento sembra quello di garantire una concorrenza più equa con gli hotel e le strutture alberghiere tradizionali, ma anche quello di evitare speculazioni sugli affitti stessi, nonché l’evasione fiscale.
Le novità maggiori, incluse nella legge di bilancio 2024, sono:
- l’aumento della cedolare secca (ovvero una sorta di tassa sull’affitto) dal 21% al 26% per i proprietari che affittano più di un immobile. Se però la vostra casa è su AirBnb o simili, allora sono loro a dover pagare questa quota;
- l’obbligo, sempre per i proprietari, di registrare l’immobile attraverso un sistema di Codici Identificativi Nazionali (CIN);
- l’obbligo, per chiunque eserciti la propria attività a livello imprenditoriale, di segnalarla tramite SCIA presso lo sportello unico per le attività produttive (Suap);
- per chi gestisce bnb e simili, c’è anche l’obbligo di dotare la propria casa di un estintore e di un rilevatore di gas, oltre che della messa in sicurezza degli impianti.
Ecco, queste sono le principali novità che riguardano gli affitti brevi. Per tutte le info dettagliate vi consigliamo in ogni caso di consultare le pagine istituzionali o, se ce l’avete, la vostra o il vostro commercialista di fiducia!
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