Per affittare una casa, come proprietario o inquilino, è utile avere un’idea generale su ogni tipologia di contratto d’affitto che si può stipulare secondo la legge italiana.
Potrebbe sembrare una perdita di tempo, ma il motivo è semplice: se sei il proprietario, puoi capire l’utilizzo che vuoi fare della tua casa e scremare anche i potenziali inquilini; se sei il futuro inquilino, invece, potrai capire se l’annuncio della casa che hai trovato è adatto alle tue esigenze.
Se ancora non sai come trovare una casa in affitto, abbiamo scritto una guida qui.
Valutiamo ora insieme le diverse tipologie di contratti d’affitto.
Contratti a canone libero
Come anticipa il nome di questo contratto, il canone libero indica le case o appartamenti in affitto in cui il proprietario può chiedere la cifra desiderata per il canone mensile.
Essendo il canone stabilito dal proprietario, se sei l’inquilino hai un certo margine di contrattazione: in sede di stipulazione, infatti, puoi provare ad abbassare il prezzo, magari facendo leva sullo stato dell’immobile. Se vuoi sapere come valutare lo stato di un immobile prima di prenderlo in affitto, trovi una guida sulle cose da sapere prima di firmare un contratto d’affitto qui.
Questo contratto però ha delle limitazioni: innanzitutto la lunghezza del contratto è 4+4, cioè di quattro anni con rinnovo automatico per altri quattro a meno che una delle due parti non voglia recedere. Per gli inquilini è più semplice dare disdetta nell’arco degli anni, mentre per i proprietari la questione è più complicata: innanzitutto si può fare solo alla scadenza dei primi quattro anni, ma bisogna anche dimostrare allo Stato che la casa in questione è l’unica disponibile da utilizzare come prima casa per se stessi, oppure che la si vuole vendere o ancora se va ristrutturata.
Non tutti gli immobili però possono essere affittati con il canone libero: gli alloggi popolari, le case di villeggiatura e gli immobili di pregio, cioè con categorie catastali A/1, A/8, A/9, non possono essere affittati con questo contratto. Per capire la tipologia dell’immobile in questione devi controllare come è registrato un immobile sulla visura catastale.
Contratti a canone concordato
A differenza del contratto precedente, il prezzo della locazione è stabilito dal singolo Comune che viene calcolato in base alla superficie calpestabile di una casa e dalla presenza di elementi accessori che rendono l’appartamento migliore (ascensore, giardino, balconi, garage, etc.).
In questo caso né il proprietario né l’inquilino possono contrattare il prezzo ma se da un lato può risultare sconveniente dall’altro offre una serie di agevolazioni.
Si può infatti decidere di fare la tassazione mediante la cedolare secca del 10%, sostituendo così IRPEF, imposte di bollo o di registro.
Anche sull’IMU ci sono due diverse agevolazioni:
- si può ridurre la base imponibile per il calcolo del 25%;
- si può ridurre l’aliquota ordinaria se il Comune di appartenenza lo prevede.
La durata di questi contratti però è 3+2, cioè tre anni con rinnovo automatico per altri due anni.
Contratti transitori
Come si può evincere dal nome, sono i contratti meno duraturi: la durata minima può essere da 1 a 18 mesi, la massima da 6 a 36 mesi. Questa tipologia di contratto può essere rinnovata per un massimo di tre volte con lo stesso inquilino.
Anche in questo caso è il proprietario a stabilire il prezzo ma il contratto può essere rinnovato per un massimo di tre volte con lo stesso inquilino. È la tipologia di contratto che più si utilizza con studenti o lavoratori in trasferta.
Contratti a uso foresteria
I contratti precedenti prevedevano tutti l’affitto di un immobile tra persone fisiche. Se invece è un’azienda che ha bisogno di affittare una casa da destinare a dipendenti o collaboratori, si parla di contratto a uso foresteria.
Locatore e azienda hanno in questo caso piena libertà su condizioni, durata, canone, anticipo, rinnovi automatici, ecc. L’unico obbligo è che il contratto può essere di massimo di 30 anni.
Cosa deve stabilire il contratto d’affitto
Il contratto d’affitto deve indicare, per essere valido:
- i dati di entrambe le parti;
- i dati dell’immobile;
- la cifra da versare e anche la data in cui effettuare il pagamento;
- La durata dell’affitto;
- eventuali spese incluse o escluse: per esempio quelle di condominio o riscaldamento;
- il preavviso da dare in caso di disdetta;
- l’elenco dei mobili in dotazione e lo stato della casa (meglio se con fotografie).
Registrare il contratto
Una volta che inquilino e proprietario hanno stabilito i termini del contratto d’affitto, i documenti firmati vanno registrati all’Agenzia delle Entrate.
Il proprietario ha 30 giorni di tempo per depositare i documenti ma va fatto solo se l’affitto è superiore a un mese. La registrazione va comunicata all’inquilino e all’amministratore di condominio.
I costi di registrazione sono: 16€ per l’imposta di bollo ogni 100 righe di contratto o per 4 facciate, più il 2% di imposta di registro sul canone annuo ma questo costo va ripartito tra inquilino e proprietario. Questi costi di registrazione sono pari a zero se si sceglie la cedolare secca.
Il tuo affitto è in nero?
Se sei l’inquilino e non ti viene comunicata la registrazione del contratto hai diritto ad avere la ricevuta rilasciata dall’Agenzia delle entrate perché in questo modo puoi inserire in detrazione le spese dell’affitto nella dichiarazione dei redditi.
L’affitto in nero è illegale ma qualora il proprietario te lo abbia proposto e tu lo abbia accettato, non può comunque sfrattarti: per farlo deve avviare una causa ordinaria, lunga e onerosa.
Se tu sei l’inquilino e hai firmato il contratto ma il locatore non lo ha registrato, tu sei tutelato dallo Stato nello stesso modo in cui saresti con un contratto registrato. È solo il locatore che avrà problemi.
Se il proprietario nel contratto stabilisce una cifra ma ti chiede dei soldi in nero extra, l’inquilino ha diritto a interrompere il pagamento della maggiorazione e il proprietario non potrà agire contro di lui. Inoltre, l’inquilino potrebbe rivolgersi al giudice per ottenere tutte le maggiorazioni in nero.
Queste erano tutte le informazioni di base sulle tipologie di contratti d’affitto: speriamo che sia tutto chiaro ma in caso non lo fosse lasciateci un commento!
