Può capitare che vi siano degli immobili che finiscono all’asta. I motivi principali sono essenzialmente tre, e proprio da queste motivazioni capirete perché l’acquisto di una casa all’asta può essere differente dall’ordinario acquisto di un immobile. E il più delle volte, vantaggioso.
Quando un immobile finisce all’asta?
Un immobile, infatti, finisce all’asta quando:
- Il proprietario non è più in grado di pagare il suo/i suoi creditore/i. Gli stessi possono rivalersi sulla proprietà, trasformando quel valore in liquidità e quindi spartendo secondo la legge il ricavo proveniente dalla vendita della casa;
- Una società fallisce. Anche qui i creditori possono ricavare liquidità dalla vendita dei suoi stessi beni, immobili compresi;
- Un ente pubblico decide di vendere un immobile di sua proprietà.
Prima di parlarvi dei vantaggi, svantaggi e magari darvi qualche consiglio su come muovervi se siete intenzionati all’acquisto di una casa all’asta, è necessario prima sapere come funziona la trafila burocratica.
L’ iter prima della vendita
Una casa finisce all’asta dopo che è avvenuto un procedimento giudiziario.
I creditori infatti chiedono il pignoramento del bene per soddisfare i crediti dalla relativa vendita: non possono farlo da soli, devono chiederlo con atto formale al giudice.
Dopodiché, l’ufficiale giudiziario perfeziona il pignoramento, e successivamente un perito del tribunale ne stima il valore.
Una volta compiuta la perizia, il giudice emette una disposizione, ovverosia l’ordinanza di vendita.
Questo passaggio è importante perché da questo momento in poi si sa qual è il vero valore dell’immobile: il perito, infatti, ha già fornito una relazione in merito.
L’iter per la vendita
Dopo che il giudice ha ordinato la vendita, ecco che c’è l’organizzazione della prima asta.
Se l’immobile viene venduto, la procedura si conclude. Nel caso in cui, invece, l’asta rimanga deserta, il giudice ne predispone un’altra, solitamente a 2/3 mesi dalla precedente. E si continua così, finché l’immobile non trova una nuova collocazione.
C’è da fare una precisazione, l’asta può avvenire con vendita con incanto o senza incanto:
- L’asta con incanto non avviene con la proposta in busta chiusa, dato che viene richiesto come unico principio la possibilità di partecipare. Diverso invece è per l’asta senza incanto, dove viene richiesta la proposta in busta chiusa;
- L’asta con incanto ha una valenza provvisoria, perché è possibile dopo l’aggiudicazione presentare una nuova offerta entro 10 giorni, mentre quella senza incanto ha valore definitivo.
Vi serve conoscere entrambe le modalità perché dal 2015 la prima asta è sempre senza incanto. Se la prima vendita invece dovesse andare a vuoto, le seconde a seguire sono sempre con incanto.
In ogni caso, non temete, perché una volta che vi sarete aggiudicati la casa e avrete saldato il debito, il giudice emana il decreto di trasferimento di proprietà. In questo modo cancella ipoteche e pignoramenti. Il nuovo provvedimento così sopprime tutte le “imperfezioni legali” della casa.
Ora che, in breve, abbiamo spiegato qual è lo svolgimento possiamo ragionare su tutti i passi da fare.
Iniziate a farvi un’idea
Oggi è più comodo di un tempo: le case all’asta infatti vengono pubblicizzate tramite i quotidiani e sul web. Attraverso dei siti specifici che sono abilitati alla pubblicità legale troverete tutte le informazioni di cui avete bisogno: stiamo parlando dei siti dei Tribunali e quello del Notariato in primis. Se volete inziare a farvi un’idea, suggeriamo il sito delle Vendite Pubbliche notarili.
E se siete quei tipi di persona che vogliono vedere la casa prima di comprarla, non preoccupatevi, perché alcune case potete visitarle. Basta chiedere.
È già abitata?
Un’altra valutazione che vi consigliamo vivamente di fare è sulla presenza o meno di inquilini all’interno dell’immobile.
Da una parte, infatti, una casa abitata tende ad avere molte meno offerte. Questo vuol dire più possibilità per voi.
Soprattutto, più possibilità di poter lanciare al ribasso senza ostacoli: tutti faranno un’offerta bassa.
Dall’altra, però, un motivo per cui il prezzo scende è questo: potreste avere dei problemi per avere la casa libera da subito e necessitare dell’intervento di un ufficiale giudiziario per entrare nella disponibilità del vostro acquisto.
Procuratevi subito la somma di cui avete bisogno
I tempi per la richiesta di mutui, come sappiamo, non sono certo brevi. Se vi siete aggiudicati la casa che volevate, aspettate a stappare lo champagne: di solito viene richiesto infatti di saldare l’intero debito entro 120 giorni, alcune volte anche prima (90 e 60 giorni).
Per questo vi consigliamo prima di recuperare quanto vi serve, e poi di iniziare a fare le vostre valutazioni.
No agenzia
Ci sono delle agenzie che possono muoversi al posto vostro, ovverosia trattare e concludere l’affare per voi. Lo sconsigliamo non perché ci siano pericoli di truffe, ma semplicemente perché le commissioni vanificherebbero tutto il risparmio che deriva dall’acquisto di una casa all’asta.
Oltre a ciò, vi è da dire che l’iter da seguire è piuttosto semplice, basta prestare solo un po’ di attenzione.
La proposta
Quello che anticipavamo sopra, è vero: potete fare la proposta comodamente anche da casa, dal momento che dal 2018 è possibile partecipare alle aste telematiche.
Però, fate attenzione: quando vi siete decisi e fate l’offerta irrevocabile d’acquisto, dovete essere sicuri di essere preparati. Innanzitutto, dovete allegare:
- L’offerta irrevocabile d’acquisto con la proposta della cifra pensata e il 10% della somma come anticipo con assegno circolare in busta chiusa, senza segni di riconoscimento (o in via telematica);
- Una marca da bollo di 16 €;
- Fotocopia del documento d’identità e Codice Fiscale;
- Eventuali allegati che verranno richiesti.
Alcune volte infatti è possibile che venga richiesto, ad esempio, un assegno pari al 15% della proposta per le spese di trasferimento dell’immobile. Anche qui, non è sempre certo, bisogna leggere attentamente gli avvisi di vendita.
Specifichiamo anche che fino alla 4° asta non è possibile fare un’offerta che sia al di sotto del 25% del valore dell’immobile stimato nella perizia. Che succede se fate un’offerta inferiore? Niente, la vostra proposta viene dichiarata inefficace ed è come se non ne aveste fatta alcuna.
Dopo l’ennesima asta andata deserta, sarà il giudice a decidere di poter accettare anche una somma che sia almeno al 50% del valore. C’è da dire che difficilmente si arriva ad una tale cifra, perché poi scatta la corsa ad alzare il prezzo per accaparrarsi l’affare!
Anche qui, un’accortezza: molte volte le perizie eseguite dal tribunale sono molto generose, per cui è probabile che il valore non sia sempre quello effettivo se poi decideste di rivenderlo. Qui il consiglio è di aspettare, e di non proporre una somma per voi troppo alta. Se va male, ci sarà un altro immobile!
Le tasse?
Le tasse non subiscono alcun cambiamento rispetto a quelle richieste per la compravendita di un immobile “canonico”. Se è una casa, pagherete l’imposta di registro: se è la vostra prima casa, come tale, altrimenti come da seconda. La base su cui viene calcolata l’aliquota invece è quella del valore catastale solo se è più basso del prezzo con cui vi siete portati a casa l’immobile, ovviamente ad uso abitativo per una persona fisica.
Siate precisi
Questo è un po’ il consiglio della nonna, ma è bene ripeterlo. Ricordatevi che state per comprare un immobile, per cui leggete con attenzione l’avviso di vendita, dove ci sono tutte le informazioni che vi servono per partecipare all’asta.
E non presentate mai la richiesta in forma anonima, o voi o il vostro avvocato con la procura, pena l’inefficacia della proposta!
Una volta concluso l’affare, se non sapete come arredarla, ricordatevi che c’è sempre Bakeca.it su cui curiosare e farsi ispirare!
Credits:
- pixabay.com
